Retrofit valoriza prédio antigo e deve ser aprovado por todos os moradores

O retrofit é um meio termo entre a reforma radical e a obra de restauração.

JÚLIA ZAREMBA
DE SÃO PAULO

20/08/2017 02h00
O objetivo é atualizar uma construção antiga para a vida moderna, sem abrir mão de características históricas. A intervenção não é simples de ser realizada e, em certos casos, precisa ser aprovada por todos os condôminos.

Renovação de fachada, criação de áreas de lazer, atualização de sistemas de segurança e troca de sistemas elétricos e hidráulicos são algumas das mudanças feitas para modernizar um prédio.

A autenticidade do imóvel não pode ser esquecida. “A marca do tempo é o que dá qualidade à construção”, diz Haroldo Gallo, professor de arquitetura da Unicamp.

Além de melhorar a vida dos moradores, o retrofit também valoriza os apartamentos, afirma Sergio Neto, que é diretor de condomínios do Secovi-SP.

Ele estima que, após a conclusão das obras, um imóvel valorize de cinco a dez vezes a quantia que o proprietário investiu na reforma. Por exemplo, se pagou R$ 30 mil, a casa pode valer até R$ 300 mil a mais no final.

A valorização vai depender principalmente do tamanho da intervenção e da região em que o edifício está localizado. “É um investimento com retorno garantido”, diz Neto.

Felipe Grifoni, sócio da imobiliária Refúgios Urbanos, especializada em imóveis antigos, conta que uma das questões que mais desanimam possíveis compradores são instalações antigas. Por outro lado, vagas de garagem, fachada bem conservada e estruturas de lazer atraem clientes.

O arquiteto Carlos Warchavchik decidiu revitalizar em 2010 o edifício Mina Klabin, na região central de São Paulo, projetado na década de 1930 pelo seu avô, Gregori Warchavchik (1896-1972), um dos nomes de referência quando se fala em aquitetura modernista brasileira.

A construção, composta por cinco andares e 12 apartamentos, cada um com área entre 60 e 100 metros quadrados, estava bem degradada.


A reforma incluiu recuperação da fachada, conserto dos elevadores, troca de instalações e das estacas na fundação. Em menos de seis meses, o arquiteto conseguiu vender dez apartamentos. Cada unidade foi comprada por um valor entre R$ 300 mil e R$ 500 mil.

O retrofit custou cerca de R$ 1 milhão: “Seria uma irresponsabilidade deixá-lo no estado que estava. Queria que ficasse bonito como antes.”

A revitalização não precisa ser feita de uma só vez. “Pode ser mais viável para os moradores fazê-la de forma parcelada”, diz Neto.

Há 15 anos, o prédio em que vive o advogado Rodrigo Oliveira, 42, nos Jardins, passa por atualizações pontuais. As grades da entrada do condomínio foram trocadas por portões de vidro, o hall foi revitalizado e uma academia começou a ser construída.

O edifício, da década de 1960, tem 30 apartamentos de 190 m² divididos em 15 andares. “O valor da taxa de condomínio nem teve que ser alterado para cobrir os gastos. O fundo de obras deu conta”, lembra Oliveira.

Obras de retrofit podem ser pagas por meio de uma arrecadação extraordinária entre os moradores, segundo Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH, empresa que dá treinamento para síndicos.

CONSENSO

Para fazer uma obra de retrofit mais radical, que envolva a mudança de fachada ou de destinação de uma área, não pode haver discórdia: todos os moradores devem concordar com a intervenção.

Mudanças menos drásticas, como atualização de sistemas de segurança e troca de instalações antigas, podem ser aprovadas por dois terços dos moradores, segundo Karpat. “Dependendo do valor envolvido, é mais seguro contar com a aprovação de mais condôminos”, diz.

O arquiteto Roberto Candusso assinou o projeto de retrofit de um edifício nos Jardins que incluiu a criação de varandas de 40 metros quadrados para cada um dos 21 apartamentos. Ele próprio vivia no local. “Faltava uma área externa”, afirma.

Durante as discussões sobre a reforma, que duraram cerca de seis meses, dois moradores não concordaram com a proposta. No fim das contas, um deles acabou convencido, e os outros dividiram os gastos que seriam pagos pelo segundo. As obras duraram mais de dois anos e custaram em torno de R$ 175 mil por apartamento.

Para convencer todos os condôminos sobre os benefícios da reforma, a solução é apostar na política. “O síndico deve fazer corpo a corpo: conversar com moradores, falar sobre a valorização e citar exemplos de outros prédios”, explica Karpat.

Imprevistos surgidos ao longo da obra, como a descoberta de colunas d’água e canos de esgoto, também podem ser um desafio. “A construção nunca está como no projeto original, então é preciso ter agilidade para dar uma solução”, diz Anderson Freitas, professor de arquitetura da Escola da Cidade.

Para que tudo corra bem, segurança e organização são fundamentais. Isso inclui a interdição de algumas áreas e a elaboração de um cronograma para reduzir o impacto na vida dos moradores. “Há um ônus antes do bônus”, afirma Francisco Cardoso, do departamento de engenharia civil da USP.

Metodologia da pesquisa de imóveis residenciais

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Veja quais são os critérios adotados na pesquisa da reportagem da revista EXAME

EVISTA EXAME

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Por Da Redação access_time 24 jun 2014, 14h01 more_horiz
Imóveis residenciais na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro
Imóveis residenciais no Rio de Janeiro (Dado Galdieri/Bloomberg)
Objetivo

O objetivo da pesquisa é permitir a avaliação do preço dos imóveis tipicamente ofertados no mercado imobiliário brasileiro. Trata-se de uma pesquisa com grande abrangência territorial (82 cidades) e que cobriu parcela significativa da população brasileira. As cidades pesquisadas e as respectivas massas salariais municipais são listados na tabela 1.
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Metodologia

As fontes de dados utilizadas para a pesquisa de imóveis usados foram sites de classificados de imóveis de todo o país, além do Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados.

Os preços anunciados foram coletados durante todo o mês de dezembro de 2013, sendo que para algumas cidades foram utilizados os dados coletados em dezembro de 2012 para permitir o cálculo da variação em doze meses (calculada comparando os preços de cada cidade considerando o mesmo conjunto de bairros nos dois anos.).

Para cada bairro de cada município foi calculado o preço mediano anunciado do metro quadrado, sendo que anúncios repetidos e inválidos foram excluídos da amostra. As cidades foram estratificadas segundo bairros ou áreas de ponderação definidas pelo IBGE e os preços de cada cidade são calculados levando-se em conta essa divisão.

Para os imóveis novos, as fontes de dados primárias foram o Anuário do Mercado Imobiliário Brasileiro 2013 da divisão de inteligência de mercado da imobiliária Lopes e os dados de preços e vendas pesquisas pela área de inteligência de mercado da imobiliária BR Brokers.

O preço médio nacional dos imóveis usados e dos imóveis novos foi calculado através da média ponderada dos preços de cada cidade, utilizando-se como critério de ponderação o PIB municipal de 2010 (IBGE).

Cabe ressaltar que a comparação dos preços de imóveis novos e de imóveis usados deve ser feita com cautela. Os preços dos imóveis usados refletem o estoque dos imóveis disponíveis no momento da pesquisa, enquanto o preço dos lançamentos reflete aquilo que está sendo incorporado e vendido.

Por isso, é possível que o preço de imóveis novos para determinado bairro ou cidade seja menor do que o preço dos usados, já que o perfil desses imóveis novos pode diferir significativamente do perfil do estoque de imóveis usados.

No caso específico dessa pesquisa, alguns bairros tiveram um número reduzido de lançamentos, que ainda por cima foram concentrados em terrenos com localização menos valorizada do que a mediana.

Além disso, os preços de lançamentos foram coletados durante todo o ano de 2013, havendo portanto casos de preços registrados antes da alta medida nos imóveis usados.

Municípios pesquisados

Cidade PIB 2010 Peso
Usados Novos
Americana 6.659.418 0,3% 0,4%
Aracaju 8.751.494 0,4% –
Balneário Camboriú 2.007.577 0,1% –
Barueri 27.752.428 1,4% 1,5%
Bauru 7.423.744 0,4% 0,4%
Belém 17.987.323 0,9% 1,0%
Belo Horizonte 51.661.760 2,6% 2,8%
Bertioga 754.245 0,0% 0,0%
Betim 28.297.360 1,4% 1,5%
Blumenau 8.950.141 0,5% 0,5%
Cabo Frio 6.551.707 0,3% 0,4%
Campinas 36.688.629 1,9% 2,0%
Campo Grande 13.875.046 0,7% –
Campos dos Goytacazes 25.313.179 1,3% 1,4%
Canoas 16.547.966 0,8% 0,9%
Cascavel 5.190.870 0,3% 0,3%
Caxias do Sul 15.692.359 0,8% 0,8%
Contagem 18.539.693 0,9% 1,0%
Cotia 6.212.597 0,3% 0,3%
Criciúma 3.566.411 0,2% –
Cuiabá 11.051.628 0,6% 0,6%
Curitiba 53.106.497 2,7% 2,8%
Distrito Federal 149.906.319 7,7% 8,0%
Florianópolis 9.806.534 0,5% 0,5%
Fortaleza 37.106.309 1,9% 2,0%
Goiânia 24.445.744 1,2% 1,3%
Gramado 634.454 0,0% –
Guarapari 1.059.802 0,1% 0,1%
Guarujá 4.150.738 0,2% 0,2%
Guarulhos 37.139.404 1,9% 2,0%
Indaiatuba 5.834.590 0,3% 0,3%
Itajaí 15.235.108 0,8% 0,8%
Itapema 622.147 0,0% 0,0%
Jaboatão dos Guararapes 8.359.552 0,4% 0,4%
João Pessoa 9.805.587 0,5% 0,5%
Joinville 18.473.990 0,9% 1,0%
Juiz de Fora 8.314.431 0,4% 0,4%
Jundiaí 20.124.600 1,0% 1,1%
Lauro de Freitas 3.156.015 0,2% 0,2%
Londrina 9.936.563 0,5% 0,5%
Maceió 12.114.090 0,6% –
Manaus 48.598.153 2,5% 2,6%
Maringá 8.263.628 0,4% 0,4%
Mogi das Cruzes 8.810.329 0,4% 0,5%
Natal 11.997.401 0,6% 0,6%
Niterói 11.214.103 0,6% 0,6%
Nova Lima 4.163.071 0,2% 0,2%
Novo Hamburgo 5.395.053 0,3% 0,3%
Olinda 3.108.010 0,2% 0,2%
Osasco 36.389.080 1,9% 1,9%
Palhoça 2.018.747 0,1% 0,1%
Palmas 3.927.446 0,2% 0,2%
Parnamirim 2.350.562 0,1% 0,1%
Passo Fundo 4.551.198 0,2% –
Porto Alegre 43.038.100 2,2% 2,3%
Praia Grande 3.170.642 0,2% 0,2%
Recife 30.032.003 1,5% 1,6%
Ribeirão Preto 17.004.019 0,9% 0,9%
Rio de Janeiro 190.249.043 9,7% 10,2%
Salvador 36.744.670 1,9% 2,0%
Santa Maria 4.103.230 0,2% 0,2%
Santo André 17.258.468 0,9% 0,9%
Santos 27.616.035 1,4% 1,5%
São Bernardo do Campo 35.578.586 1,8% 1,9%
São Caetano do Sul 11.009.306 0,6% 0,6%
São Gonçalo 10.340.756 0,5% 0,6%
São José 4.784.758 0,2% 0,3%
São José dos Campos 24.117.145 1,2% 1,3%
São José dos Pinhais 13.690.888 0,7% 0,7%
São Leopoldo 4.125.575 0,2% 0,2%
São Luís 17.915.048 0,9% –
São Paulo 443.600.102 22,7% 23,7%
São Vicente 3.277.443 0,2% 0,2%
Serra 12.703.017 0,6% 0,7%
Sorocaba 16.127.236 0,8% 0,9%
Taboão da Serra 4.807.207 0,2% 0,3%
Taubaté 9.778.529 0,5% 0,5%
Teresina 10.539.378 0,5% –
Uberlândia 18.286.904 0,9% 1,0%
Valinhos 3.586.509 0,2% 0,2%
Vila Velha 6.978.690 0,4% 0,4%
Vitória 24.969.295 1,3% 1,3%
Fonte: IBGE

Airbnb ou hotel tradicional?

Sexta-feira, 18/08/2017, às 09:00, 

Airbnb ou hotel tradicional?
Você sabe o que é Airbnb?

Trata-se de uma plataforma de aluguéis para curta temporada, excelente para quem quer viajar, sentir-se morador do local e economizar.

Mas a opção será sempre sua, é claro.

Vou passar um pouco de minha experiência e tentar ajudá-lo na resolução de sua próxima estadia. E, caso vocês queiram colocar seus imóveis na plataforma, passarei um pouco de minha experiência também.

Tenho dois apartamentos em São Paulo e uma casa em Alphaville que estão disponíveis nas plataformas do Airbnb. Sou usuária de apartamentos e casas disponíveis pelo mundo através da mesma plataforma.

No primeiro caso, mantenho meus apartamentos alugados durante o ano todo e confesso nunca ter tido problema algum com meus visitantes. Deixo o apartamento arrumado conforme a solicitação e volto para a limpeza após o check-out. Nunca encontramos coisas quebradas ou com problemas.

Por outro lado, sempre que viajamos ficamos períodos longos fora de casa e costumamos mesclar as viagens entre hotéis, Airbnb e time-sharings. Isto porque adoro os hotéis, principalmente os de luxo ou os históricos, mas sinto uma falta imensa da cozinha, de fazer a própria comida, de ir ao supermercado comprar e provar as opções regionais ou entrar em uma fazenda e comprar produtos e, neste caso, somente tendo a possibilidade de uma cozinha, caso contrário, não poderia comprar e provar tais produtos.

A plataforma do Airbnb é bastante confiável, mas, como tudo, é preciso atenção na escolha e verificar exatamente se o local atende às suas necessidades em todos os requisitos. O primeiro e mais importante é saber se o anfitrião estará disponível para te atender caso tenha algum problema. Posteriormente os outros e aí cabe a você priorizar confortos no apartamento ou casa, necessidades, localização, transporte próximo, entre outras particularidades para cada viagem.

A maior segurança da plataforma, assim como do anfitrião, são os comentários, pois neste caso são feitas avaliações de ambos os lados.

As regras da plataforma são rígidas, então preste atenção. E também saiba as regras do local onde você está alugando, pois são edifícios residenciais e você terá de respeitá-las ou pagar por elas caso faça o que não deve fazer.

Vou dar um exemplo:

Nova Iorque tem regras rígidas em relação ao lixo da cidade. Em frente aos apartamentos existem vários latões, observe que cada um é para um tipo de lixo. Se você jogar um saco de lixo todo misturado em um dos latões dará ao edifício uma multa de U$ 300 a U$ 1.500, o que seria muito ruim. Então, sempre se informe e faça certo. Você tem a opção de separar seu lixo em sacolas ou descer com uma única sacola e separá-la entre os latões, então não há desculpas.

Você vai me perguntar: como saberei se separei certo ou não?

Eles saberão, pois o próprio lixeiro, sentindo que algo está errado, abrirá seu lixo e, seja em uma compra ou uma carta que esteja também no lixo, a informação chegará até você.

Outro lixo que precisa ser verificado é o orgânico. Este precisa estar muito bem fechado para não atrair os ratos. Outro fato interessante é que os eletrônicos são inadmissíveis no lixo, podendo valer um processo.

Airbnb ou hotel tradicional?

Eu e minha filha estamos em Nova Iorque para uma viagem de 10 dias com o objetivo de visitar as galerias de arte e os museus. Para isto, escolhemos o bairro Chelsea, pois aqui existe uma concentração de galerias e o bairro foi revitalizado. Com isso, está repleto de opções culturais e gastronômicas, valendo a pena visitar.

Ficar em um hotel tornaria nossa viajem muito mais cara e não aproveitaríamos o hotel, pois passamos praticamente o dia todo fora de casa, então optamos pelo Airbnb, que possibilitou a viagem e nos deu o conforto e privacidade que queríamos.

Aqui fazemos nosso café da manhã e uma refeição ou outra.

Para a escolha do apartamento o ideal seria estar próximo do metrô, do supermercado, farmácia e conseguimos locar um perfeito.

Uma questão importante foi saber como seria o nosso check-in, já que no geral os apartamentos na Europa e nos Estados Unidos não têm um zelador para lhe atender. Com isto preste muita atenção e combine muito bem antes. No nosso caso, as chaves estavam dentro de um case com códigos e nada mais, tudo fica fácil quando bem esclarecido.

Muitos outros detalhes são importantes, então o bom é perguntar tudo, pois você não terá ajuda física. No máximo, o seu anfitrião estará no WhatsApp ou na própria plataforma falando com você.

Já fiquei em Paris, em Cassis e agora Nova Iorque e as experiências foram fantásticas. No caso de alugar para outros, não tenho do que reclamar.

Agora cabe a você decidir: ir para um hotel, ter todas as regalias e pagar por isto ou ficar em um apartamento e sentir-se um morador?Airbnb ou hotel tradicional?

Compartilhe os custos das férias com timeshare

O sistema de timeshare permite dividir o valor das diárias de hotéis e imóveis de veraneio. Entenda como funciona

São Paulo – Já pensou poder se hospedar todo ano nos melhores resorts do país com preços até 40% menores? Ou viajar para a Europa e poder ficar num apartamento seu sem precisar arcar com as despesas do imóvel nos outros meses do ano?

Esses são alguns dos benefícios do timeshare, sistema que permite a várias pessoas dividir os custos de um bem ou serviço. Essa modalidade de compras, ainda novidade para a classe média brasileira, surgiu na década de 70 na europa e já tem cerca de 70.000 adeptos no Brasil.

Desde 2010, as vendas da Resort Condominiums International (RCI), líder mundial no segmento, cresceram 205% no país. Um dos tipos mais populares de timeshare são os clubes de viagem, em que um grupo de clientes compra diárias antecipadas em um hotel com desconto.

No Rio Quente Vacation Club, por exemplo, o pagamento de 21.000 reais dá direito a 14 diárias anuais durante cinco anos. Essas diárias podem ser utilizadas no próprio Rio Quente resort, em Goiás, ou convertidas em pontos a ser gastos em qualquer um dos 4.600 empreendimentos filiados à rede RCI no Brasil e em 130 países.

A compra desse tipo de plano — que pode ser parcelada em até 36 vezes sem juros — representa uma economia de cerca de 20% em relação ao preço normal e só tende a aumentar com o tempo, considerando- se os reajustes periódicos das tarifas feitos pelos hotéis. Para quem gosta de viajar e se sentir em casa, também existe a possibilidade da compra fracionada de imóveis.

É como se 12  famílias comprassem juntas um apartamento no exterior ou uma casa de veraneio. Cada família paga uma parcela do valor do imóvel e tem direito a um mês de uso por ano. A Odebrecht realizações Imobiliárias, por exemplo, oferece a venda de imóveis nesse sistema em Costa do Sauípe e Porto Seguro, na Bahia.


Caso prefira, o cliente pode trocar suas diárias por pontos e usá-los em outros imóveis ou hotéis ao redor do mundo cadastrados na RCI, parceira do grupo. Neste ano, o executivo Luciano Salvador de Lima, de São Paulo, contratou pela segunda vez o Beach Park Vacation Club, que dá direito a diárias no resort beach Park, no Ceará.

O novo plano custa 22.000 reais e dá direito a hospedagens durante dez anos. Segundo Luciano, a viagem na semana do dia da Criança deste ano, por exemplo, sairia pelo dobro do preço se ele estivesse fora do clube. Apesar da economia, o sistema de timeshare não é para todo perfil de viajante. A seguir, saiba como usá-lo sem prejuízo nem aborrecimentos.

Descanso sem dor de cabeça

Confira alguns cuidados que você deve ter antes de aderir a um plano de compartilhamento de diárias ou propriedades.

1 Pesquise muito antes de fechar negócio: alguns planos no exterior podem ser mais baratos que os oferecidos no Brasil.

2 O timeshare só funciona para quem planeja as férias com antecedência. Se você não tem flexibilidade para tirá-las, pode não conseguir vaga no perío do desejado. Algumas empresas pedem que o cliente sugira três opções de datas para a viagem.

3 Confra as regras para desistir do plano. Em geral, cobram-se do desistente 17% do valor do contrato. O texto deve deixar claro que desistência não é descumprimento de cláusula, passível de multa.

4 O contrato deve especificar se o plano dá direito a hospedagem nos hotéis e resorts em alta temporada e feriados ou só na baixa temporada.

5 Se o cliente desistir em até sete dias, tem direito, pelo Código de Defesa do Consumidor, de recuperar todo o investimento, sem multa.

6 Faça as contas de quanto gasta por ano em viagens ou para manter uma casa de veraneio. Em geral, o timeshare representa uma economia de até 40% em relação ao preço normal.

7 É preciso pagar uma taxa de agendamento todas as vezes que marcar sua hospedagem. Informe-se sobre o valor dessa cobrança para evitar surpresas